En qué supuestos se permite la cancelación de préstamos hipotecarios mediante instancia privada en el Registro

Al margen del procedimiento general de cancelación de préstamo hipotecario mediante el otorgamiento de escritura pública por parte del acreedor hipotecario, existen otros  supuestos regulados en la Ley Hipotecaria que permiten su cancelación mediante instancia privada.

El artículo 82, párrafo quinto de la Ley Hipotecaria contempla un supuesto de caducidad legal, que permite que cualquier titular registral de derecho sobre la finca solicite la cancelación del préstamo sin necesidad de otorgamiento de escritura, por transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria, concretamente regula <<A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.>>
Estamos ante un supuesto de caducidad de la inscripción.

Además, a priori, el plazo general será de veintiún años, período de tiempo necesario para poder efectuar la cancelación mediante instancia privada con firma  legitimada ante Notario o bien ratificada ante el Registrador competente.

Dicho plazo es de veinte años por ser el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acción hipotecaria (artículo 128 de la Ley Hipotecaria y artículo 1964 del Código Civil), y el de un año más, conforme a las últimas líneas del artículo 82.5 , es decir, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.

Además, el artículo 210, regla octava de la Ley Hipotecaria permite la cancelación o extinción legal del derecho real de garantía inscrito,  a solicitud de cualquier interesado cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.

En este segundo supuesto será también suficiente la instancia privada con firma legitimada ante Notario o bien ratificada ante el Registrador competente.