Síntomas de cambio en el mercado hipotecario

Imagen hipotecaLa evolución de algunos indicadores del mercado hipotecario, como el endeudamiento medio por metro cuadrado y vivienda, la duración de las hipotecas o la accesibilidad, hace que, en  cierta medida, se empiece a percibir un cambio en el comportamiento del mercado hipotecario, dando los primeros signos de reactivación.

Según la Estadística Inmobiliaria del Colegio de Registradores de España, el endeudamiento hipotecario medio se ha situado en el tercer trimestre en 1.069 €/m², un 2,39% por encima del trimestre anterior, mientras que la hipoteca media por vivienda ha subido hasta  104.078 euros, con un incremento del 2,49%.

Las comunidades autónomas con mayores niveles de endeudamiento hipotecario fueron la Comunidad de Madrid (175.999 €), País Vasco (119.926 €), Cataluña (116.435 €) y Baleares (105.708 €). En el otro lado, doce comunidades presentan resultados por debajo de los 100.000 euros, encabezadas por Extremadura (66.927 €), Murcia (71.595 €) y Canarias (73.966 €).

Bajan los tipos de interés

Los tipos de interés de los nuevos créditos hipotecarios acumulan su segundo trimestre consecutivo de descensos, con un 3,60%, frente al 3,80% del segundo trimestre. Castilla-La Mancha (3,43%) es la comuidad autónoma que presenta los tipos de interés más bajos durante el último trimestre y Baleares (3,89%)  los más elevados .

El peso en la contratación a interés fijo continuó descendiendo hasta representar el 4,19% del total en el tercer trimestre, con lo que los tipos variables recuperan de nuevo el escaso camino perdido, en especial el EURIBOR, que siguió subiendo hasta utilizarse en el 92,28% del total de contratos.

La evolución de los tipos de interés previsiblemente mantendrá el buen todo durante los próximos trimestres. El margen de maniobra por parte del Banco Central Europeo con respecto a los tipos de interés ya es prácticamente nulo. Sin embargo, todavía queda recorrido a la baja con respecto a los tipos de interés aplicados por las entidades financieras como consecuencia de la aplicación de elevados diferenciales.

Los diferenciales, en principio, determinan el nivel de riesgo de la operación y el margen de beneficio de la entidad financiera. En la medida que las condiciones económicas generales sean más favorables, las expectativas mejorarán, minorando los niveles de riesgo y, con ello, los tipos de interés.

La duración de los nuevos créditos hipotecarios es otra de las magnitudes que refuerzan la perspectiva de reactivación del mercado hipotecario, dando lugar al segundo trimestre consecutivo de crecimiento después de un largo periodo de descensos. La duración media del tercer trimestre ha sido 275 meses (22 años y 11 meses), un 2,23% más que en el segundo trimestre.  Las diferencias entre Bancos (280 meses) y Otras entidades financieras (233 meses) son notables, aunque con crecimientos en ambos casos (1,45% Bancos, 1,30% Otras entidades financieras).

Las comunidades autónomas con mayores plazos de contratación han sido Comunidad de Madrid (319 meses; 26 años y 7 meses), País Vasco (283 meses; 23 años y 7 meses), Galicia (282 meses; 23 años y 6 meses) y Cataluña (278 meses; 23 años y 2 meses). Once comunidades autónomas han contado con crecimientos intertrimestrales.

Mejora la accesibilidad

Los indicadores de accesibilidad han presentado nuevas mejoras durante el tercer trimestre. La cuota hipotecaria mensual media se ha situado en 556,34 euros, descendiendo un 0,91%. El porcentaje de dicha cuota con respecto al coste salarial se ha situado en el 29,54%, por debajo del 29,82% del segundo trimestre.

Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Españ

La mejoras del tercer trimestres se deben al descenso de los tipos de interés y el incremento de la duración media de los nuevos créditos hipotecarios. En sentido desfavorable han actuado los salarios, con una reducción del 0,91%, y el aumento del endeudamiento hipotecario por vivienda (2,49%). El saldo neto de todo ello ha sido el favorable comportamiento de los indicadores de accesibilidad, con un mayor peso, por tanto, de los factores favorables que los desfavorables.

Las comunidades autónomas con mayores resultados en la cuota hipotecaria han sido Comunidad de Madrid (846,46 €), Baleares (639,77 €), País Vasco (630,69 €), Cataluña (617,46 €) y Navarra (573,11 €). Por el contrario, los menores resultados han correspondido a Extremadura (358,94 €), Murcia (397,91 €) y Castilla-La Mancha (399,84 €). En cuanto al porcentaje de dicha cuota con respecto al coste salarial, las mayores cuantías se han alcanzado en Comunidad de Madrid (37,78%), Baleares (36,92%), La Rioja (30,97%), Cataluña (30,76%) y Cantabria (30,19%), dando lugar a las mejores condiciones de accesibilidad en Castilla-La Mancha (23,26%), Extremadura (23,30%) y Murcia (23,69%).

Los Bancos siguen recuperando progresivamente la cuota de mercado ganada por Otras entidades financieras durante el proceso de absorción de las Cajas de Ahorros por parte de los Bancos. De este modo, la cuota de Bancos en el tercer trimestre ha sido del 85,36%, superando ampliamente a Otras entidades financieras con un 14,64%, que retroceden con respecto a los resultados del pasado trimestre (18,71%).

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