Rectificaciones descriptivas tras la ley 13/2015. Por Dulce Calvo

En diversas Resoluciones (comenzando por la de 17 de noviembre de 2015), la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) ha aclarado las vías para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas de fincas tras la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio:

  • Para rectificaciones de superficie no superiores al 10% o al 5% de la cabida inscrita (sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca) no se exige tramitación previa con posible intervención de colindantes ni terceros sino solo notificación registral tras la inscripción a los titulares registrales de las fincas colindantes (artículo 201.3. a) y b) de la Ley Hipotecaria);
  • La inscripción de rectificaciones de superficie no superiores al 10% pero con inscripción de la representación geográfica de la finca, no exige tampoco tramitación previa que permita la intervención de colindantes y terceros, sólo notificación por el registrador del hecho de haberse practicado la rectificación a los titulares de derechos inscritos (artículo 9.b) LH). Si la rectificación se basa en certificación catastral descriptiva y gráfica puede acudirse a la vía del artículo 201.3.b) LH igualmente;
  • Para la inscripción de rectificaciones descriptivas de cualquier otra índole y además la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices, la DGRN permite acudir al procedimiento del artículo 199 o al del 201.1 LH, ambos incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral.

El citado artículo 201 LH regula el expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral. La esencia del expediente, al igual que en el caso del procedimiento registral del artículo 199, radica en la notificación a los colindantes de la finca cuya rectificación se pretende. Se evitan así situaciones de indefensión y lesión de sus derechos, así como la anomalía de la doble inmatriculación. La DGRN ha tenido ocasión de pronunciarse al respecto en la interesante Resolución de 23 de abril de 2018 (BOE 11 de mayo). Se plantea, en particular, qué se entiende por colindante registral a estos efectos. El Centro Directivo previamente hace alusión a la coexistencia de posibles situaciones en que pueden encontrarse las fincas a día de hoy y, en consecuencia, entiende que han de ser notificados los colindantes registrales que resulten:

  • de las representaciones gráficas inscritas,
  • de las bases gráficas archivadas,
  • los que figuren en la descripción literaria, esté o no actualizada,
  • los que puedan resultar afectados según consulta de los índices y otros asientos relacionados con la finca.

Todo ello debe constar en la certificación que el registrador ha de expedir al comienzo del procedimiento.

En segundo lugar, en cuanto al modo de efectuar las notificaciones al titular catastral y a la persona de la que procede la finca. El citado precepto dispone que el notario notificará la solicitud, con expresión literal de los extremos recogidos en las letras a) y b) y en la forma prevenida en esta, Ley, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente.” En consecuencia la DGRN interpreta que no son de aplicación las normas generales previstas en el Reglamento Notarial, sino el régimen específico de notificaciones previsto en la Ley Hipotecaria, el cual resulta también de aplicación en cuanto al titular catastral y la persona de la que proceden los bienes y demás notificaciones previstas a pesar de que el primer párrafo del artículo 203 regla quinta LH se refiere a “la forma prevenida reglamentariamente”. Entiende el Centro Directivo que carece de lógica admitir la existencia de dos regímenes diferentes de notificación en función de quien sea el destinatario tratándose de un mismo procedimiento y, en todo caso, advierte que no existe desarrollo reglamentario del precepto en cuestión.

Por lo tanto, las notificaciones han de hacerse de forma personal y, en el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el “Boletín Oficial del Estado”, sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203 (artículo 199 LH). Esta notificación edictal ha de hacerse nominalmente, dirigida a los interesados en la notificación, a fin de no mermar sus garantías.

Por último, en cuanto a la obligación de notificar al titular catastral, señala el Centro Directivo que es el que figura en Catastro cuando se tramita el procedimiento y no corresponde al notario ni al registrador hacer suposiciones sobre quien debería figurar como tal, y aunque fuera razonable entender que no está actualizada la titularidad catastral.

Dulce Calvo es registradora de la propiedad

 

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