«La Resolución de 3 de mayo de 2011: un gran acierto directivo» – Vicente Guilarte

14f2ecd0-56ff-4436-951f-ad5c15510117La Resolución de la DGRN de 20 de diciembre de 2010, heredera de ideaciones pasadas cuyas incongruencias arrastraba  . Tan críticos como fuimos con dicha Resolución debe invertirse radicalmente la valoración del quehacer directivo al comentar Resoluciones como las de 16 de julio de 2010 y, sobre todo, la de 3 de marzo de 2011, en las que se recupera en su plenitud una de las funciones que a mi juicio debe presidir la actividad del Centro: la defensa del sistema de seguridad jurídica a través de la protección de quienes confiaron al Estado la definitiva asignación y posterior seguridad de sus derechos mediante la inscripción.

Recuperar tal función es a mi juicio esencial de forma que Resoluciones como las que pasamos a comentar no hacen sino fortalecer un sistema con una vigencia de 150 años, nacido para asignar y tutelar las titularidades jurídico-reales, que ha mostrado una singular eficiencia. Sistema en el que el Centro debe volver a creer firmemente  superando la anterior y agnóstica época destinada a su demolición que, afortunadamente, el sueño de una efímera gloria cinegética de la pieza cobrada abortó de raíz. La Resolución  que comento trasciende el supuesto decidido, aciertas en todos sus planteamientos singulares y adicionalmente marca una línea de actuación que, a mi juicio –no necesariamente compartible–, debe guiar el quehacer directivo del Centro hacia derroteros como los que apunta y pasamos a comentar.

La Rs. de 3 de mayo de 2011 (BOE de 23 de abril) que guarda identidad decisoria con lo también acordado por la Rs. de 16 de julio de 2010   deniega la anotación del Fallo de una Sentencia de la Sala 3ª de lo contencioso-administrativo del TSJ de Cataluña recaída en proceso instado por un particular contra el Ayuntamiento de Lérida y dos entidades societarias. Fallo que declaró la inhabilidad de dos de las plantas de un edificio constituido en su totalidad por 85 fincas, prohibiendo cualquier uso del edificio y la imposibilidad de otorgar licencia de ocupación hasta llevar a cabo el derribo y adaptar la construcción a la normativa aplicable. La solicitud de anotación marginal de la Sentencia fue rechazada por el Registrador en términos confirmados por la DGRN. Adicionalmente debe indicarse que por el recurrente se solicitaba, al menos, la anotación respecto de 77 fincas de las que era titular una de las entidades emplazadas en el procedimiento, es decir la promotora del edificio.

La calificación negativa del Registrador es confirmada, como decimos, por la DGRN y lo hace en función de acertadísimos razonamientos alguno de los cuales resulta de gran interés y por ello reproducimos. Uno primero consiste en afirmar que si bien el titular registral de gran parte de las fincas si había sido emplazado en el proceso judicial no había ocurrido lo mismo con la entidad bancaria que detentaba la condición de acreedor hipotecario de todas las fincas para quien, sin duda, la pretensión de derribo suponía la alteración del objeto del derecho real de hipoteca inscrito a su favor. Por ello, se argumenta con una ortodoxia registral inobjetable, exigida por el principio de tracto, que no basta con tan solo el emplazamiento del titular dominical. Por otro lado se argumenta también que, pudiendo haberse hecho, no se tomó inicial anotación preventiva de la demanda lo que hubiera obviado el problema.

Y se resume el acertado entendimiento de la cuestión afirmando que “no quiere esto decir que los intereses generales urbanísticos queden sin protección sino que la Administración debe iniciar una actuación contra el titular registral con el objeto de acomodar los pronunciamientos registrales a la normativa urbanística a través de un procedimiento en el que el titular registral sea oído y pueda alegar lo que a su derecho convenga “.

Es oportuno que desde la DGRN se coadyuve en la necesaria protección del titular registral –y entre estos se encuentra el acreedor hipotecario — frente a la actividad urbanística radicalmente desconocedora de que el contenido estatutario de las facultades urbanísticas del propietario no agota las facultades del dominio. Concretamente frente a la pretensión de demolición de fincas tituladas a nombre de terceros protegidos por la fé pública registral es preciso valorar las consecuencias del art. 34 L.H. radicalmente desconocido por Administraciones Públicas y Tribunales de tal jurisdicción. Es una realidad palpable que unas y otros, interesadamente, obvian principios registrales elementales por lo cual es oportuno recordarles que tal ignorancia tiene decisiva trascendencia. Y el primer paso es concluir, como valientemente la DGRN hace, la existencia del art. 20 L.H. rechazando el asiento pretendido en términos que, habitualmente poco gusta a los Tribunales  . El siguiente hito, hacia el que estamos dirigiendo no pocos esfuerzos, es valorar que entre las causas de imposibilidad legal de ejecución del art. 105 de la L.J. se puede encontrar el mentado art. 34 L.H. y, adicionalmente, que dicho precepto protege, precisamente, frente a la desaparición de las facultades dominicales adquiridas –la apropiabilidad de lo edificado que el art. 38 L.H. refleja— y que el Registro publica una vez integrados todos los trámites que la licencia resume.

En definitiva, la infracción del art. 20 L.H. determina la solución dada por la Resolución de la DGRN es decir la inviable anotación pretendida que, complementariamente, exige en el caso debatido la declaración de nulidad del procedimiento y la presencia de dicho acreedor hipotecario a origen para subsanar la deficiencia de orden constitucional provocadora de indefensión.

No obstante, el problema adicional tiene más amplio aliento: consiste en determinar qué papel pudiera desempeñar en el nuevo procedimiento dicho acreedor hipotecario en quien concurría la condición de tercero del art. 34 L.H. por ser “adquirente” en los términos sancionados por la Sala 1ª toda vez que en el momento de “adquisición” de su derecho real, es decir en el momento de constitución de la hipoteca, desconocía la existencia de las causas, de contenido urbanístico, que iban a producir una importante alteración y degradación de su derecho al conllevar aparejada la desaparición de lo edificado y adquirido conforme a la legislación urbanística. A mi juicio, y este debe ser un objetivo a perseguir, la alegación de dicha condición debiera ser determinante de la imposibilidad de demolición de las fincas hipotecadas por lo que han de buscarse soluciones alternativas para el cumplimiento de la Sentencia.

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