La reparcelación inversa. Por Fernando Acedo-Rico

reparcelación inversaLa Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha vuelve a ser pionera en su legislación urbanística. Hoy en día se está tramitando una reforma de la gestión urbanística, potenciando la coordinación con la Dirección General de Catastro y el depósito en el Registro de la Propiedad de los planes urbanísticos.

La aprobación de esta Ley representará un nuevo punto de inflexión en toda normativa urbanística vigente y servirá de ejemplo en todo el territorio nacional. Sin entrar en el fondo del eterno debate sobre el tema competencial del urbanismo en las Comunidades Autónomas, cuestión que tendrá que dilucidar el correspondiente Consejo Consultivo de la Comunidad Autónoma, es evidente que este proyecto de Decreto supondrá un gran avance en la actual coordinación Catastro y Registro de la Propiedad, además de poder regular otras figuras hoy en día “huérfanas de legislación” como es el caso de las denominadas “reparcelaciones inversas”, las cuales necesitan  urgentemente una solución debido a su situación de total abandono.

Con este proyecto de Decreto se pretende atajar entre otras cosas principalmente, el desarrollo urbanístico de los pequeños municipios de la región que hoy en día carecen de Plan Urbanístico. Aunque parezca lo contrario son muchos los que carecen de tal normativa, la cual, es esencial para el crecimiento y desarrollo de cualquier pueblo, ciudad y región. De este modo se pretende facilitar la tramitación administrativa que compete a los Ayuntamientos, y para ello fomentará la emisión de informes sectoriales por parte de otras Administraciones públicas, pudiéndose hacer incluso “orales” en la Comisión de Urbanismo, evitando así que los planes queden paralizados por la falta de emisión de los citados informes sectoriales. Igualmente, persigue potenciar la sostenibilidad y el desarrollo ambiental tan necesario en todos nuestros territorios y que actualmente están algo olvidados. De este modo el proyecto de Decreto configurará nuevas clases de zonas verdes, como los bulevares, parques lineales, y pantallas verdes separando las zonas verdes del resto.

Se exigirá ajardinamiento, arbolado mínimo con la finalidad de poder disfrutar realmente de nuestros espacios verdes. Al igual, se regulará la reforestación en el suelo rústico, exigiendo que se realice con especies autóctonas que supongan la efectiva recuperación ambiental de estas zonas hoy en día “casi desérticas”. E incluso llega a plantearse la existencia de zonas verdes en el desarrollo industrial, para contrarrestar los efectos contaminantes de las mismas. Otra de las novedades a destacar es la participación de otros profesionales en las Comisiones de urbanismo de la región que antes no participaban y cuya aportación puede ser muy beneficiosa para el desarrollo de la región, como es el caso del Colegio de Ingenieros Técnicos de Obras Públicas.

Además también se incide especialmente en la coordinación de la actividad del planeamiento con la propia del Registro de la Propiedad, continuando la labor que se está desarrollando en este ámbito con la Dirección General de Catastro, y que permitirá una mayor seguridad jurídica y un más ágil conocimiento de la realidad física y jurídica del territorio a toda la ciudadanía. En su artículo 48.4, se dice textualmente “Se harán constar los datos registrales y catastrales de los bienes incluidos en los instrumentos referidos en el presente artículo, procurando su georreferenciación”, lo que unido a la Ley 13/2015 tiene como finalidad que cada finca registral tenga su correspondencia gráfica de manera que se pueda identificar en cualquier momento, conociendo su delimitación concreta dentro del territorio.

Para ello, también la Administración debe trasladar al Registro de la Propiedad la delimitación gráfica de las fincas de su titularidad. De esto modo y en base al artículo 38 de la Ley Hipotecaria, estamos dotando de total legitimación registral a la realidad física de las fincas registrales a través de la representación gráfica tal y como se establece en el apartado 5º del artículo 10 de la Ley Hipotecaria: “Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real.

Esta presunción igualmente regirá cuando se hubiera incorporado al folio real una representación gráfica alternativa, en los supuestos en que dicha representación haya sido validada previamente por una autoridad pública, y hayan transcurrido seis meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica”.

Otra novedad y posiblemente esta sea una de las más transcendentales que regula este proyecto de Decreto, es recoger la reversión de la parcelación, siempre con la finalidad de dar respuesta a los desarrollos urbanísticos que no se han materializado o que se han quedado sin terminar como consecuencia de diferentes circunstancias, principalmente por el azote de la crisis económica.

En especial debo destacar por su importancia el artículo 3. Modificación del Decreto 29/2011, de 19 de abril por el que se aprueba el Reglamento de la Actividad de Ejecución del Texto Refundido de la ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, en el que se añade un nuevo apartado c) y g) al artículo 53. En el apartado c) se hace constar que “Será necesaria la intervención de los titulares de derechos y cargas inscritos sobre las fincas resultantes de la reparcelación, para lo que se aportará certificación registral acreditativa de dichas titularidades, y se extenderá nota marginal del inicio del proceso de reversión”. En el g) se establece que “El acto administrativo de aprobación del procedimiento de reversión, una vez firme en vía administrativa, será el título inscribible en el Registro de la Propiedad.”

Como conclusión a este análisis del proyecto de Decreto de Medidas para facilitar la Actividad Urbanística y el Desarrollo de los pequeños municipios de la Región, debo decir que en mi dilatada carrera profesional dentro del mundo del urbanismo he visto en pocas ocasiones legislaciones que afronten, amparen y den solución a los problemas de actualidad como en este proyecto encabezado por la Dirección General de Urbanismo de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha.

Fernando Acedo-Rico es Registrador de la Propiedad y director de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores

 

 

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