La logística y el urbanismo. Por Fernando Acedo-Rico

logística y urbanismo Últimamente estamos todo el día oyendo palabras como blokchain, ventas online, Amazon, Wish, BlackFriday etc. Una auténtica sopa de letras que lo último que podía imaginar era su incidencia en el mundo urbanístico. Fondos de inversión y empresas inmobiliarias están creando una red de polígonos de logística para abastecer el incremento de las ventas online.

Este tipo de empresas se están ubicando cerca de las grandes ciudades de manera que, hecho un pedido, el plazo de entrega sea el más breve posible. Este  movimiento inversor ha dado lugar a que se produzca una mayor dinamización de los suelos destinados al uso industrial y tenemos el caso de Madrid, donde el crecimiento de la demanda de este tipo de suelo en el 2017 fue superior al 50% respecto al 2016.

En España en el último año unos 350.000 metros cuadrados de suelo se han dedicado al comercio electrónico y todo apunta que a lo largo de los próximos años ésta será la tendencia del mercado. No cabe duda que las nuevas tecnologías están revitalizando de una manera indirecta una parte importante del mercado inmobiliario de nuestro país.

Partimos de una base muy poco tecnificada. Los almacenes en nuestro país son antiguos y en muchos casos muy alejados de las ciudades. Hoy en día, las grandes marcas de ventas online, Zara, Marks Spencer, Amazon, entre otras, quieren suelo cercano en un radio de una hora a las grandes ciudades. Por otro lado, tampoco pueden instalarse dentro de las propias urbes, ya que el suelo urbano es demasiado caro para la inversión prevista, y elevaría en exceso los costes del producto.

¿Quién realiza la última milla?

Estamos en otra etapa del suelo urbanizable pero en vez de destinarlo a uso residencial, destinarlo a uso industrial-logístico. Me parece imprescindible que los propios ayuntamientos limítrofes con las grandes ciudades tengan en cuenta el desarrollo logístico del comercio ‘online’ a la hora de redactar sus planes generales. ¿Quién realiza la última milla? Es la pregunta que se están haciendo todos los operadores de comercio ‘online’ en el mundo occidental. En algunas ciudades de Estados Unidos se están entregando los productos en las gasolineras más cercanas al domicilio del comprador.

Otro problema añadido es la distribución de los productos en los cascos históricos rehabilitados. A modo de ejemplo, en Madrid cada día resulta más difícil circular por el centro debido a las restricciones municipales a la circulación o las obras de urbanización tan poco favorables a la fluidez del tráfico, como es el ensanchado de las aceras.

La puesta en marcha de estos procesos de disuasión tiene que llevar consigo la creación de centros logísticos en los que se realice la ruptura de carga y que se pueda entrar en las ciudades y sus cascos históricos con vehículos más pequeños adaptados al cúmulo de restricciones de tráfico impuestos por las autoridades locales. Todo esto lleva consigo que sea necesaria una buena planificación urbanística, de manera que se establezcan una serie de áreas de expansión logística en los ensanches de las ciudades donde se puedan almacenar los productos que van a ser objeto de venta online con los requisitos expuestos anteriormente.

Para poder realizar esto debería existir un planeamiento supramunicipal, principalmente autonómico, que permita ubicar con sensatez y coherencia dónde van a estar estos centros logísticos; a continuación, definir las bandas horarias de las entradas en las grandes ciudades cuando estén menos congestionadas, utilizar si es necesario la banda horaria nocturna donde es más fácil la carga y descarga, e incluso el uso de elevadores para descargar las mercancías sin molestar a los ciudadanos de a pie.

Queda mucho por hacer y todavía estamos lejos de una distribución urbana eficiente y resulta imprescindible la colaboración de todos los agentes implicados bajo la supervisión de la autoridad local y autonómica competente en la materia. Si hacemos una comparación de las principales ciudades europeas y el espacio logístico que promueven nos encontramos cómo la primera de todas es Londres, seguida de Berlín, y en un tercer lugar Madrid. No cabe duda que es un éxito estar por delante de ciudades como Bruselas, Ámsterdam o Milán.

Una oportunidad para España

Todos estos datos pronostican un excelente futuro a nuestro país en el desarrollo logístico de los suelos urbanizables. A modo de conclusión, creo que no debemos desaprovechar la oportunidad de negocio de nuestro país en centros logísticos. Estamos en una serie de ejes vertebradores de la Europa del sur, París-Madrid-Lisboa y disponemos de tres de los puertos más importantes de Europa,como son Barcelona, Valencia y Algeciras, a los que hay  que dotar de infraestructuras logísticas modernas. Para eso  es imprescindible un planeamiento supramunicipal coherente y racional.

También habría que acortar los plazos en la gestión, es necesaria una reforma de las distintas leyes autonómicas para que el desarrollo de las plataformas de logística sea ágil y rápido de manera que puertos tan importantes como TangerMed en Marruecos no puedan restarle importancia al puerto de Algeciras en España.

Fernando Acedo-Rico es Registrador de la Propiedad y Director de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores

Artículo publicado en Iuris&Lex

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