La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, en vigor

La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, que ha entrado en vigor el 16 de junio de 2019, impulsa el Registro de Condiciones Generales de la Contratación como instrumento al servicio de prestamistas y prestatarios para incrementar la transparencia y la seguridad jurídica en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios.

Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario

Esta nueva ley será aplicable a contratos de préstamos hipotecarios cuyo prestatario, fiador o garante sea persona física y la hipoteca recaiga sobre inmuebles de uso residencial. También cuando la finalidad del préstamo sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir siempre y cuando el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.

Esta Ley regula tres aspectos, primero, contiene normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito, mejorando el actual marco existente. Segundo, regula el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios, y en tercer lugar, establece el régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones contenidas en la misma.

Será obligatorio por parte de los prestamistas el depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación de los modelos y formularios de los préstamos y créditos hipotecarios con anterioridad a su comercialización. También deberán remitirse al Registro de Condiciones Generales de la Contratación, obligatoriamente y para su inscripción, las ejecutorias que recojan sentencias firmes dictadas en acciones colectivas o individuales por las que se declare la nulidad, cesación o retractación de condiciones generales abusivas.

Acceso sin coste  

Cualquier consumidor podrá acceder, sin ningún coste, al Registro de Condiciones Generales de la Contratación para consultar los modelos y formularios depositados. El acceso será telemático. Si el depósito es de un modelo tendrá asignado un número de identificador único para facilitar su consulta. En la web de consulta del Registro de Condiciones Generales de la Contratación se ha implementado una búsqueda por Código de Identificador Único del Depósito.

A las escrituras otorgadas a partir de ahora se les exigirá el cumplimiento de la nueva Ley. Por el contrario, a las escrituras otorgadas antes del 17 de junio pero no presentadas aún en el Registro, no se les aplicará la nueva normativa.

Desde el Colegio de Registradores existe la decidida voluntad de colaborar con todos los agentes involucrados en la aplicación de esta ley. Esta institución ha iniciado una campaña en redes sociales para dar a conocer al ciudadano las principales novedades de la ley de contratos de crédito inmobiliario.

Sin pacto en contrario 

La Ley de contratos de crédito inmobiliario establece normas imperativas que no admiten pacto en contrario sobre las principales cláusulas objeto de controversia judicial en estos últimos años. Esta regulación asienta sus bases en las sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y del Tribunal Supremo español que interpretan la normativa de consumidores.

La norma establece que los gastos de la concesión del crédito se distribuyen de forma imperativa los gastos derivados de estos préstamos: a partir de ahora el banco pagará  los referidos a la notaría, el Registro y la gestoría, además del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y serán de cuenta del cliente la tasación y las copias de la escritura que pueda solicitar.

Los préstamos sólo se podrán declarar vencidos cuando se  deje de pagar un 3% del principal prestado  o el equivalente a 12 cuotas durante la primera mitad del plazo total pactado, y un 7% o 15 cuotas si los impagos se producen después. Antes de declararlo vencido, el prestamista está obligado a requerir el pago y ofrecer el plazo de un mes desde ese requerimiento  para que se regularice el impago.

Otra novedad importante es la referida a que las comisiones por amortización total o parcial se reducen: en los préstamos a interés variable al 0,25% durante  los tres primeros años y el 0,15% durante los cinco primeros. Transcurridos estos plazos, ya no habrá comisión por amortización. Si el préstamo es de interés fijo se podrá cobrar hasta un máximo del 2% los diez primeros años, y del 1,5% después. En todo caso solo se podrá cobrar si la amortización supone una pérdida financiera para el banco.

Ventas vinculadas  

Con carácter general, las ventas vinculadas, que incluyen paquetes integrados por el préstamo y otros productos, están prohibidas si en el contrato de préstamo no se ofrecen al prestatario también por separado. Con ello, la nueva normativa trata de evitar prácticas que no permiten a los consumidores elegir el producto que consideren conveniente.

Las obligaciones de información a favor del posible prestatario no suponen coste adicional alguno para los mismos. La entidad le debe facilitar información precontractual pormenorizada por medio de una ficha de información normalizada (FEIN).

La entidad está obligada a incluir la información personalizada que necesite para comparar los préstamos disponibles en el mercado, para evaluar sus implicaciones y para tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o no un contrato de préstamo sin demora injustificada, una vez que haya dado la información necesaria sobre sus necesidades, situación financiera y preferencias, con suficiente antelación, que nunca será inferior a diez días naturales, respecto del momento en que quede vinculado por cualquier contrato u oferta de préstamo.

Solo cuando se preste el servicio de asesoramiento, de pago, podrá emplearse en la publicidad y en la información precontractual expresiones como asesor, asesoría, asesoramiento o términos que resulten análogos. Toda publicidad relativa a los contratos de préstamo que indique un tipo de interés o cualesquiera cifras relacionadas con el coste del préstamo debe especificarlas de forma clara, concisa y destacada.

Ejemplo para la publicidad  

La Ley exige que es preciso que la información que figure en la publicidad relativa a los contratos de crédito para bienes inmuebles se facilite al consumidor mediante un ejemplo representativo.

Este debe respetar ciertos límites, como que el capital inicial del préstamo sea de un mínimo de 100.000 euros o, a partir de este importe, un múltiplo de 50.000 euros, con un máximo de 300.000 euros. Además, el plazo de amortización usado será de un mínimo de 10 años o, a partir de dicho plazo, un múltiplo de cinco, con un máximo de 30 años.

Cuando el anuncio mencione una tarifa promocional o condiciones especiales de uso derivadas del funcionamiento normal del préstamo, aplicable de forma temporal, deberá ilustrar las condiciones normales de ejecución del contrato.

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