Rectificación de escritura de compraventa. Por Juan Carlos Casas Rojo

Casas Rojo_ Escritura de rectificación Traemos a estas líneas una interesante sentencia (Sentencia de 7 de marzo de 2017, del juzgado de Primera Instancia nº 4 de Albacete) referente a la modificación del objeto de una compraventa a través de una escritura de rectificación, y cuya doctrina puede resumirse en que “no cabe realizar una rectificación sustantiva del título por una mera subsanación como si de una simple rectificación material se tratara”.

El supuesto era el siguiente: se otorgó en su día escritura pública de compraventa de una finca registral, de naturaleza rústica, practicándose la correspondiente inscripción a favor de los compradores. Pasado algo más de un año, se otorgó por los mismos interesados escritura de rectificación de aquella, pretendiendo, al amparo del art. 40 letra d de la Ley Hipotecaria la reinscripción de aquella finca a favor de los vendedores y la inscripción de la finca nuevamente descrita (finca urbana de uso residencial con vivienda, no inmatriculada), a favor de los compradores.

La registradora denegó la inscripción, al considerar que en la escritura de compraventa se formalizó un contrato eficaz y traslativo del dominio, sin que quepa modificar el objeto por vía de la rectificación, y que la nueva finca descrita no está previamente inmatriculada, no concurriendo en este caso los requisitos necesarios para su inmatriculación.

Recurrida judicialmente la nota de calificación, mediante demanda en la que se solicitaba que se dicte sentencia revocando la calificación registral y ordenando practicar la “corrección del error existente”, la sentencia citada desestima la demanda, en base a los siguientes argumentos: 1) En la escritura rectificada se produjo una transmisión de dominio de una finca, identificándose perfectamente la misma y el precio, que se confiesa entregado (art. 1450 CC), equivaliendo el otorgamiento de la escritura pública a la entrega (art.1462 CC), y sin que se aprecie error, al menos excusable, si se tiene en cuenta: a) las diferencias entre ambas fincas en extensión y linderos; b) el que la primera se describiese perfectamente y se inscribiese; c) el que la segunda no estuviese inmatriculada; d) el tiempo transcurrido entre ambas escrituras (más de un año); e) y el precio pactado, más acorde con el de una finca rústica que con el de una vivienda. Además, llama la atención el que se solicite la rectificación registral transcurridos más de 4 años desde el otorgamiento de la primera escritura, lo que podría deberse a un intento de eludir obligaciones tributarias derivadas de la venta de una finca cuyo valor es muy superior al precio indicado en la escritura inicial. 2) No se cumplen los requisitos necesarios para inmatricular la finca que describe en la escritura de rectificación -art. 205 LH-.

La sentencia cita al respecto dos resoluciones de a DGRN: La Resolución de 12 de agosto de 2011, según la cual “cuando en virtud de la escritura que se pretende rectificar se produjo ya una verdadera transmisión dominical, inscrita y protegida por la presunción del art. 38 de la Ley Hipotecaria, no puede dejarse sin efecto la transmisión operada como si se tratara de un error del título o de la inscripción, cuando no se trata ni de uno ni de otro caso, sino de un error de consentimiento de los otorgantes”; y la Resolución de 30 de mayo de 2014, según la cual, “en cuanto alteraría las reglas generales de formalización de los contratos e inscripción en el Registro de la Propiedad de los derechos reales en ellos formalizados no cabe realizar una rectificación sustantiva del título por una mera subsanación como si de una simple rectificación material se tratara”.

Juan Carlos Casas Rojo es Registrador de la Propiedad

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