El papel del Registro en la protección del litoral. Por Basilio Aguirre

protección del litoralNo es necesario hacer grandes estudios demoscópicos para comprobar que en nuestra sociedad existe una preocupación cada vez mayor por todo lo que se refiera al medio ambiente y a la necesidad de proteger la naturaleza.

Precisamente por ello, Madrid se convirtió en diciembre en foco de atención mundial, dado que la capital de España acogió la Conferencia de las Naciones Unidas sobre el Cambio Climático.

Si hablamos del medio ambiente en España, tenemos necesariamente que pensar en todo el extenso litoral que rodea la mayor parte de nuestro país.

Ya la Constitución Española, en su artículo 132.2, declaró como elementos integrantes del dominio público, la zona marítimo-terrestre, las playas, el mar territorial y los recursos naturales de la zona económica y la plataforma continental.

Diez años después se aprobaría la Ley de Costas (Ley 22/1988, de 28 de julio), que supuso una auténtica revolución, porque aplicó con absoluto rigor el mandato constitucional de extender la protección demanial a toda la zona marítimo-terrestre, incluso en perjuicio de titularidades consolidadas por la legislación anterior.

Aunque es cierto que la protección que la ley dispensa al dominio público marítimo-terrestre es tan potente que se impone sobre la que favorece a los terceros que adquieren confiando en la publicidad registral, el legislador comprendió que el Registro de la Propiedad era un magnífico instrumento para hacer efectiva esa defensa de nuestras costas.

Por ello, introdujo una serie de medidas de garantía, que tienen por finalidad impedir que terrenos que son de dominio público marítimo-terrestre tengan acceso al Registro, como si fueran de propiedad privada.

Certificación administrativa

Durante años todo el sistema de protección del dominio público a través del Registro de la Propiedad giró en torno a la necesidad de que cada vez que se producía una transmisión de fincas que colindaban con la zona marítimo-terrestre se aportase una certificación administrativa que garantizara que no se producía invasión del demanio.

El Registro de la Propiedad ha cambiado mucho desde 1988. La tecnología ha modificado el funcionamiento y la forma de trabajar en los Registros.

Internet y los nuevos sistemas de comunicación han permitido a los registradores acceder a nuevas fuentes de información que les facilitan su labor de calificación de los títulos que pretenden acceder a los libros registrales.

La consulta on line de la base de datos del Catastro, el acceso a la información recogida en otros registros públicos, como el Registro Mercantil o el Registro Público Concursal, hacen que el control de legalidad que realizan los registradores de la propiedad sea cada vez más preciso y completo.

Pero la herramienta que, sin lugar a duda, va a transformar por completo el sistema registral español es la incorporación de la representación gráfica georreferenciada de las fincas a los libros del Registro.

La identificación física de las fincas, cuya titularidad publica el Registro, no solo va a proporcionar una protección completa a quienes inscriben sus títulos de propiedad, sino que también va a permitir a los registradores detectar cualquier intento de intromisión en zonas de dominio público.

En este camino de utilización de las herramientas de identificación gráfica de las fincas, la legislación de costas ha sido pionera.

El vigente Reglamento de Costas (Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre) impone a los registradores de la propiedad la obligación de proceder a identificar gráficamente las fincas que intersecten con la zona de servidumbre de protección y a verificar que no colindan o invaden el dominio público marítimo terrestre.

Para hacer factible esta previsión, se dispone que la Administración General del Estado, a través de la Dirección General competente, facilitará a los registradores de la propiedad la representación gráfica que permita identificar las zonas de colindancia con el dominio público.

Siguiendo los pasos de esta novedosa regulación, la Ley 13/2015, de 24 de junio, ha permitido, con carácter general, la incorporación de la representación gráfica georreferenciada a la descripción de las fincas registrales.

También se reforman todos los procedimientos de inmatriculación, rectificación de cabida y deslinde para garantizar, entre otros extremos, la debida tutela del dominio público.

Hasta que se introdujo esta reforma legal, solo cuando la Administración Pública cumplía debidamente el mandato legal de inmatricular o inscribir sus bienes de dominio público en el Registro de la Propiedad, estos gozaban de la máxima protección posible, pues la calificación registral trataba por todos los medios a su alcance de impedir en lo sucesivo ulteriores dobles inmatriculaciones, ni siquiera parciales, que pudieran invadir el dominio público ya inscrito.

Dominio público no inscrito

Pero la protección registral que esta nueva Ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito, pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador a través de las capas de información geográfica que, con la colaboración de las administraciones, vaya incorporando al sistema de base gráficas registrales.

La ley ya ha provisto a los Registros de la Propiedad de los instrumentos necesarios para que la protección de la integridad de nuestro litoral sea completa, y se eviten invasiones y ocupaciones indebidas de zonas cuya preservación resulta esencial para el mantenimiento de la biodiversidad y para el adecuado disfrute de ese bien común que ha convertido a España en uno de los principales destinos turísticos del mundo.

Corresponde ahora a las Administraciones Públicas cumplir con su obligación de facilitar la información geográfica adecuada para que esa fundamental misión que se ha atribuido a los registradores pueda dar los frutos esperados.

Basilio Aguirre es Registrador de la Propiedad

 

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