El Índice de Confianza Inmobiliario, en caída libre

 

índice de confianza inmobiliarioEl Índice de Confianza Inmobiliario, realizado por Sociedad de Tasación, muestra, en base a su serie histórica, un cambio de tendencia a la baja de la confianza en el sector expresada por los profesionales independientes colaboradores de la compañía. Además, en comparación con los datos del segundo trimestre de 2019, se detecta el mayor descenso del índice desde 2012.

El Índice de Confianza Inmobiliario se construye a partir de la opinión de 548 profesionales independientes (tasadores) sobre aspectos económico-inmobiliarios de las zonas donde desarrollan su actividad profesional. Este índice trimestral es el resultado del análisis combinado de perspectiva de los 3 últimos meses con las expectativas de los 3 próximos meses.

El Índice se sitúa en el tercer trimestre de 2019 en 51,9 puntos sobre 100, lo que representa un descenso de casi 4 puntos con respecto al trimestre anterior cuando registró 55,8 puntos.

Hace un año, en el tercer trimestre de 2018, el índice se situó en 57,7 puntos, lo que supone un descenso de 5,8 puntos en comparación a los datos del tercer trimestre de 2019 (51,9 puntos), y de 6,6 puntos con respecto a junio de 2018, el máximo valor de la serie.

Por Comunidades Autónomas, destaca que el índice de confianza inmobiliario desciende en todas ellas en comparación con el segundo trimestre de 2019. Las comunidades que reflejan un índice más alto son Asturias con 57,5 puntos, Navarra con 55,1 puntos y Galicia con 54,6 puntos. Por contraposición, Castilla y León con 47,5 y Aragón con 50 presentan los valores más bajos.

Aumenta la capacidad de endeudamiento

El Índice de Accesibilidad elaborado por  Sociedad de Tasación mejora ligeramente en el tercer trimestre del año respecto a septiembre de 2019. Con una referencia de 100 puntos en los casos donde la capacidad de endeudamiento es suficiente, la media de España en el tercer trimestre de 2019 se ha situado en 106 puntos, 6 puntos por encima del mismo periodo del año anterior.

Por comunidades autónomas, Madrid con 95, Cataluña con 92 y Baleares con 50 puntos, continúan registrando niveles insuficientes para la adquisición de una vivienda, al igual que en el tercer trimestre del año anterior.

7,3 años para adquirir una vivienda

El Índice de Esfuerzo Inmobiliario de  Sociedad de Tasación, que define el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesita destinar para la compra de una vivienda de tipo medio, no presenta cambios significativos y se mantiene en 7,3 años en el primer trimestre de 2019, una décima inferior a lo registrado en el mismo periodo de 2018 (7,4 años).

Este indicador se calcula a nivel de Comunidad Autónoma a partir del cociente entre el valor de mercado de la vivienda y los ingresos medios brutos anuales que publica el INE en su encuesta anual de estructura salarial. Baleares continúa siendo la Comunidad Autónoma donde se necesitan más años para acceder a una vivienda: 15,8 años. Por el contrario, La Rioja sigue siendo la región donde es más fácil acceder a la vivienda, con 4,8 años de sueldo íntegro, seguida de Murcia con 4,9 años.

Precio medio de la vivienda

Según el informe de Sociedad de Tasación, el precio medio de la vivienda en España experimentó un incremento del 4,2% de promedio anual en junio de 2019, situándose en 1.637 euros/m2. En comparación con diciembre de 2018, se registra un aumento de 1,5%.

Sociedad de Tasación realiza este análisis aplicando técnicas de ‘big-data’, a partir de la información de las valoraciones y datos de mercado contrastados y verificados procedentes de su amplia base de datos inmobiliaria, para generar series de evolución histórica del precio de la vivienda para todos los códigos postales de España.

De esta manera, por provincias, Madrid experimentó el mayor aumento anual con un 10,5%, seguida de Baleares con una subida del 9,2% y Málaga con un 7,3%. En el lado opuesto destacan los decrecimientos de Lugo con un -1,6% y León con un -0,5%.

El precio medio más elevado a junio de 2019 se ha registrado en la provincia de Barcelona con un precio de 2.688 euros/m2, seguida de Madrid con 2.522 euros/m2, mientras que los más bajos se dan en Lugo (866 euros/m2) y Badajoz (880 euros/m2).

El comportamiento de los precios en las dos grandes provincias de referencia no ha sido el mismo durante el último año, pudiendo apreciarse que, mientras los precios en Barcelona han ido creciendo a un ritmo de progresiva contención, pasando de un 8,9% en diciembre de 2018 hasta un 7% en junio de 2019, la progresión de Madrid indica que continúa aumentando su velocidad de crecimiento, pasando del 9% a diciembre de 2018 al 10,5% a junio de 2019.

La misma tendencia de ascenso a un ritmo más contenido que antes se observa en Palma de Mallorca (del 10,7% al 9,2%), mientras que Málaga sigue la misma tendencia creciente de Madrid (de 6,7% a 7,3%).

En el resto de las capitales de provincia, las variaciones de valor han sido generalmente discretas, apreciándose dos casos en que se produce una ligera reducción de valor: Lugo (-1,6%) y León (-0,5%).

Rentabilidad media del alquiler en aumento

Desde la edición 2017, Sociedad de Tasación incorpora a su estudio el análisis de rentabilidad del alquiler por provincias. El Informe incluye indicadores de rentabilidad del alquiler, desarrollados por Urban Data Analytics (uDA), socio tecnológico de Sociedad de Tasación, que estudia el mercado residencial para predecir tendencias y conocer el comportamiento de las provincias frente a la inversión.

Según Urban Data Analytics (uDA), la rentabilidad media en el alquiler por provincias en nuestro país alcanza el 7,71% en el tercer trimestre de 2019, lo que supone un crecimiento anual del 0,7% respecto al tercer trimestre de 2018.

Por provincias, destacan las rentabilidades medias brutas del alquiler durante el tercer trimestre de 2019 en comparación con septiembre de 2018 en La Coruña, con un 12,2% y Granada con un 7,9%. Por el contrario, destaca el caso de Gerona, que presentan una variación anual negativa de -6,5% del rendimiento de los alquileres, así como Madrid con una variación de -4,7%.

La opción de compra destinada al alquiler sigue siendo una opción de inversión atractiva, siendo Granada y Málaga las que presentan el mejor comportamiento en cuanto a rentabilidad del alquiler y riesgo inmobiliario a diferencia de Cantabria y Soria que presentan mayor riesgo.

 

 

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