Ejecución hipotecaria existiendo tercer poseedor inscrito. Por Juan Carlos Casas Rojo

En el procedimiento judicial de ejecución hipotecaria, la necesidad de dirigir la demanda frente al tercer poseedor que tenga su dominio inscrito se basa en el art.685-1 LEC, que establece que “la demanda deberá dirigirse frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados siempre que este último hubiere acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes”.

Por tanto, en el caso en que no se hubiese acreditado esa adquisición, el acreedor demandará al deudor y en su caso al hipote­cante no deudor, sin perjuicio que durante  la tramitación del procedimiento  sea necesaria la notificación al tercer poseedor, confor­me al art. 689-1 LEC.

La Sentencia de 14 de septiembre  de 2016 del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Santa Cruz de Tenerife  se ocupa del art. 685-1LEC, y en particular del último inciso (“siempre que este último hubiere acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes”), en un recurso  judicial directo contra  una calificación registral negativa, desestimando la demanda interpuesta directamente contra la dicha calificación registral, entendiendo  ajustada a la nueva doctrina de la DGRN así como a la exigencia del TC, la postura que mantiene  el registrador.

En tal sentido señala  que “si bien ha existido duda doctrinal en cuanto  a la necesidad de un acto de notificación del tercer poseedor al acreedor para que opere el art.685 LEC, siguiendo  la doctrina del TC de proscripción de la indefensión, es suficiente la inscripción del dominio en el Registro para tener por acreditada su condición de propietario, pues la publicidad que deriva del Registro integra la exigencia de acreditación exigida por la norma”.

El problema, dice, se centra  en “determinar si se considera acreditado el dominio frente al acreedor con la inscripción  en el Registro  con anterioridad  a la presentación de la demanda; o es necesario  una notificación dirigida a él. Lo cierto es que, en base al efecto erga omnes de lo inscrito, se ha de entender integrado en el concepto de “acreditación” exigido por el art. 685 LEC, para que la demanda se tenga que dirigir frente al tercero poseedor, sin necesidad de un acto de notificación del tercer poseedor al acreedor”.

“El tercer  poseedor ha de ser demandado  y requerido de pago de conformidad con lo previsto en los arts. 685  y 686  LEC; si bien, cuando no se haya acreditado al acreedor o bien no estuviera inscrito en el Registro con anterioridad a la presentación de la demanda, sino en momento posterior, de forma que conste en la certificación  de dominio, será entonces (tras la certificación) cuando se deberá notificar la existencia del procedimiento”.

En el caso de autos, “al no haber sido demandada la titular registral, que tenía inscrito su dominio con anterioridad a la presentación de la demanda, se ha producido una insubsanable y defectuosa constitución  de la relación  jurídica procesal, produciendo indefensión al tercero; por lo que se entiende ajustada  a derecho la calificación llevada a cabo por el registrador, que consideró que al no haberse dirigido inicialmente la demanda f rente al tercer  poseedor se ha producido indefensión, ya que se le priva de las posibilidades de contradicción del art. 695 LEC, permitiéndole  únicamente intervenir en la ejecución conforme a lo dispuesto en el art. 662 LEC”.

Abona esta idea la STC 79/2013 de 8 de abril (“la situación  de litisconsorcio pasivo necesario se produce en todo caso respecto de quien tiene inscrito su título adquisitivo pues el procedimiento  de ejecución hipotecaria  no puede desarrollarse a espaldas del titular  registral”) y la doctrina DGRN (entre otras muchas,  R. 8-9-2014, según la cual “es necesaria  la demanda y requerimiento de pago al tercer  poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor  la adquisición de sus bienes, entendiendo  la Ley Hipotecaria  que lo han acreditado  quienes hayan inscrito  su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación  de cargas.”), que se basan  en el efecto de la cognoscibilidad erga omnes derivado de la inscripción  y la consiguiente presunción  de conocimiento por el acreedor  hipotecario: el Registro  de la Propiedad  entre otros muchos efectos atribuye el de la eficacia erga omnes de lo inscrito (arts. 13, 32 y 34 LH), de manera  que no puede la entidad acreedora  -que además es parte- desconocer  la adquisición  efectuada por el tercer  poseedor inscrito,  cuando además consta en la propia certificación  de titularidad  y cargas solicitada  a su instancia en el procedimiento.

La inscripción en el Registro produce la protección del titular  derivada de la publicidad  registral, con efectos erga omnes, por lo que debe entenderse acreditada ante el acreedor  la adquisición  desde el momento en que éste conoce el contenido de la titularidad publicada,  que está amparada por la presunción  de exactitud  registral.  Esta solución  resulta  reforzada por lo dispuesto en el art. 132 LH, que exige al registrador, a la hora de calificar el título, que constate si se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no deudor y “terceros poseedores que tengan inscritos su derecho en el Registro  en el momento  de expedirse certificación  de cargas en el procedimiento”.

En el fondo subyace aquí, como explica la R. 8-9-2014, la función esencial del registrador de “proteger el derecho inscrito“. Como tiene proclamado el TS, por todas, la STS 295/2006, de 21 de marzo, “no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los vigentes sin el consentimiento  del titular o a través de procedimiento judicial en que haya sido parte”.

Juan Carlos Casas Rojo es Registrador de la Propiedad

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