División horizontal con asignación del uso exclusivo de porciones concretas – Juan Carlos Casas Rojo

Se va consolidando la doctrina jurisprudencial en orden a la exigibilidad de licencia municipal en los supuestos en que se asigna el uso exclusivo de determinadas porciones de terreno. En el caso que nos ocupa, se trataba de la constitución de un régimen de división horizontal (tumbada) sobre una finca rústica sita en Baleares, con la consiguiente configuración de dos nuevas fincas registrales, atribuyendo el derecho de uso exclusivo sobre determinadas partes del terreno a cada uno de los elementos privativos.

Tanto el Registrador como la Dirección General de los Registros y del Notariado (Resolución de 3 de Abril de 2012) consideraron necesaria la licencia o declaración municipal de su innecesariedad. Impugnada esta resolución, la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Palma de Mallorca, de 14 de Marzo de 2013, sigue el mismo criterio: “una asignación de porciones de terreno de uso exclusivo y excluyente de dichas entidades registrales,  implica una división o parcelación del suelo, sin que se acredite la correspondiente licencia de segregación o la declaración municipal de su innecesariedad”.  La sentencia se apoya en el artículo 13 de la Ley 6/1997, de 8 de julio, del Suelo Rústico de las Islas Baleares, y en el 17 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley del suelo,  y cita al respecto la sentencia de la Secc. 9ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 3 de Octubre de 2008: “desde el momento en que se asigna un uso y disfrute como anejo inseparable con la obligación de sufragar la totalidad de los gastos de mantenimiento y limpieza, se está dividiendo el terreno”. En parecido sentido se pronuncia la Sentencia, también de la Audiencia de Madrid, de 26 de Febrero de 2007.

La sentencia de Mallorca, considera que “la porción resultante, en este caso dos, de… mts. cuadrados y… respectivamente, implica su identificación de superficie afectada por ese fraccionamiento de plena naturaleza jurídica como no puede ser de otra forma en el régimen de la propiedad horizontal e integra un acto de división…”, contemplado en el artículo 13 de la Ley 6/1997, de 8 de julio, del Suelo Rústico de las Islas Baleares.

Hay que recordar, como ha venido reiterando la DGRN (por todas, R. 17 de Enero de 2012) que la normativa autonómica es la competente para determinar la necesidad o no de licencia urbanística, en tanto que a la estatal le competente la regulación del acceso al Registro de la Propiedad y por tanto la determinación de si es necesario o no acreditar la licencia exigida por la legislación autonómica, a efectos de la inscripción en el Registro.

En el presente caso la legislación balear no exige licencia para la división horizontal tumbada, pero sí, en cambio, para la asignación de uso exclusivo de terreno a los elementos privativos, por ser equivalente a la división de terrenos, tal como lo interpreta la jurisprudencia de la propia DGRN y se desprende de la vigente Ley del Suelo. Y la legislación estatal exige la acreditación de este tipo de licencias de división de terrenos para el acceso al Registro de la Propiedad.

La DGRN, por lo demás,  ha reiterado la existencia de parcelación encubierta, que requeriría, por tanto, licencia,  en los casos de venta de cuota indivisa con asignación de disfrute exclusivo de una porción determinada del terreno, si la porción delimitada es susceptible de constituir finca independiente (entre otras, R. 26 de Junio de 1999, R.1 de febrero de 2001, R. 2 de Febrero de 2001, R. 10 de febrero de 2001, R.12 de febrero de 2001); incluso también lo ha apreciado así en otros casos en que no existía atribución de uso exclusivo pero sí otros elementos reveladores existencia de una posible parcelación ilegal (R. 24 de agosto de 2011).

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