Compra de vivienda tras cobrar compensación del avalista

avalistaLa resolución de una compraventa de vivienda por incumplimiento en la entrega por parte del promotor en concurso de acreedores, a instancia de la administración concursal, legitima a los compradores para reclamar del avalista la restitución de las cantidades entregadas a cuenta, mientras no le hayan sido devueltas por la promotora en concurso de acreedores, según lo establece el Tribunal Supremo, en una sentencia de 22 de julio de 2019.

No existe enriquecimiento injusto de los demandantes, por el hecho de que con posterioridad los mismos compradores hubieran acudido a la liquidación concursal y adquirido la vivienda que había sido objeto de la compraventa, aunque pendiente de terminación, por un precio inferior al que aparecía en el contrato resuelto.

El ponente, el magistrado Ignacio Sancho Gargallo, dictamina que existe una clara diferenciación temporal y jurídica entre, por una parte, el contrato inicial, el incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda, la resolución del contrato y el nacimiento del derecho a reclamar de la avalista las cantidades pagadas a cuenta por los compradores; y, por otra parte, la adquisición de esa misma vivienda en la fase de liquidación concursal y por los mecanismos legales de realización de activos de la promotora concursada.

El empobrecimiento que considera la avalista que le supone hacer frente a la devolución de las cantidades garantizadas con el aval tiene su causa en el afianzamiento constituido de acuerdo con la Ley 57/68 como consecuencia del incumplimiento por la promotora vendedora de su obligación de entrega de la vivienda objeto de compraventa. La vendedora no cumplió ni a tiempo ni a destiempo.

Recuerda el ponente que en las sentencias de 12 de enero de 1943 y 1 de diciembre de 1980, el Tribunal Supremo ha determinado que el enriquecimiento injusto «tiene en nuestro ordenamiento no sólo la significación de un principio de Derecho aplicable como fuente de carácter subsidiario, sino muy acusadamente la de una institución jurídica recogida en numerosos preceptos legales aunque de forma inconexa».

La causa del posible ahorro en la adquisición de la vivienda se encuentra en haber concurrido a la compra de esta vivienda en la fase de liquidación concursal, y no guarda relación causal con el empobrecimiento de la avalista. Así, razona que “no guarda relación causal con el posible ahorro que la compradora haya podido tener al adquirir en liquidación más tarde la vivienda, después de haber asumido también el coste de la terminación de las obras y la obtención de las autorizaciones administrativas necesarias para su habitabilidad”.

La circunstancia de que un tiempo después de esta resolución, una vez abierta la fase de liquidación del concurso de la promotora, fueran realizados todos los activos de la concursada, entre los que se encontraba aquella vivienda, que no estaba finalizada, y que, habiendo podido concurrir otros postores, fuera adquirida finalmente por los compradores, quienes se encargaron de la finalización de las obras pendientes, y que a resultas de todo esto el precio final invertido por los compradores fuera inferior el precio inicialmente pactado en el contrato está desvinculado de lo anterior.

Continúa razonando el magistrado que, como principio general del derecho, cuya formulación sería «nadie debe enriquecerse injustamente o sin causa a costa de otro, se aplica de forma subsidiaria, en defecto de ley y de costumbre, y también informa el Derecho patrimonial, para evitar que puedan producirse enriquecimientos injustos, y contribuye a su interpretación en tal sentido”.

Como institución jurídica autónoma (enriquecimiento sin causa), y sin perjuicio de las eventuales previsiones legales, su aplicación descansa sobre la concurrencia de un elemento económico (la ganancia de uno, correlativa al empobrecimiento de otro, mediando un nexo de causalidad entre ambas), y una condición jurídica (la ausencia de causa justificativa).

Finalmente, señala que ·el principio de interdicción del enriquecimiento injusto que informa estas acciones restitutorias de enriquecimiento sin causa, cuando ya se ha consumado el enriquecimiento, podría también inspirar, en algún caso, una excepción, para evitarlo».

 

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