Cataluña deroga la limitación del precio del alquiler

Cataluña podía haber sido la primera comunidad autónoma española con intervención pública sobre los precios del arrendamiento de vivienda, con la aprobación del Decreto ley 9/2019, de 21 de mayo, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación del libro quinto del Código Civil de Cataluña en el ámbito de la prenda, que daba potestad al Gobierno catalán para limitar el precio del alquiler de la vivienda en determinadas zonas consideradas que están sometidas a presión en el mercado.

Sin embargo, el Parlamento Catalán rechazó la ratificación de la norma por 69 votos en contra de la oposición en pleno frente a los 64 votos de los dos grupos que forman el ‘Govern’ (JxCat y ERC,) que votaron a favor.

El Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña ha publicado, con fecha de 5 de julio de 2019, el correspondiente Acuerdo de derogación del Decreto ley 9/2019, de 21 de mayo, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación del libro quinto del Código Civil de Cataluña en el ámbito de la prenda.

La normativa llegaba a la cámara catalana con un informe contrario del Consell de Garantías Estatutarias, pero sin que éste fuese vinculante. A pesar de ello, el Parlamento de Cataluña, por medio de una Moción, aprobada el 9 de mayo de 2019, instó al Gobierno de la Generalidad a impulsar de forma urgente la aprobación de medidas legislativas, en el marco del Derecho Civil catalán, para permitir que la comunidad contase con una regulación propia del contrato de arrendamientos urbanos y, en particular, dotase a las Administraciones Públicas de las herramientas para limitar los incrementos de precio del alquiler de viviendas en zonas de fuerte demanda acreditada.

El Gobierno de la Generalitat basaba su decisión en estudios recientes publicados por el Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona, que indican que el esfuerzo necesario para acceder a la vivienda ya está superando al de los años de inicio de la crisis y que la tasa de sobrecarga de los inquilinos que lo son a precios de mercado supera el 40% en Barcelona y en el Área Metropolitana, muy por encima de la media europea y de lo que se considera razonable para una economía familiar.

La regulación que ahora se deroga hubiera permitido a la Administración catalana calificar ciertas zonas del territorio como áreas con mercado tenso de vivienda y sujetar los contratos de arrendamiento a un régimen de contención de las rentas. La imposición de estas restricciones se concebía como una medida excepcional. A diferencia de otros ordenamientos, como el francés, que cuenta con una duración indefinida, en Cataluña se trataba de una medida limitada en el tiempo, que se podía declarar con una duración máxima de cinco años, en un procedimiento en el que era necesario acreditar las circunstancias que justificaban la medida y precisar las que se adoptasen para atenuar o revertir la situación de mercado tenso.

La competencia para formular esta declaración se atribuía al departamento de la Generalidad competente en materia de vivienda, con la excepción de la ciudad de Barcelona, como consecuencia de su problemática singular y de su régimen especial.

La regla general limitaba la cuantía de la renta que podía ser convenida en el momento de formalizar el contrato, que no podría superar el precio que las partes considerasen de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas, incrementada, como máximo, en un 10%.

La reglas segunda y tercera establecían excepciones a la aplicación de la primera regla. Por una parte, si la vivienda objeto del contrato se encontraba ya arrendada con anterioridad a la entrada en vigor del régimen de contención de rentas y el arrendador percibía una renta superior a la que resultaría de aplicar la regla general, en el contrato o contratos subsiguientes se permitía pactar, como renta máxima, la percibida al final del contrato anterior. De este modo se buscaba proteger una posición patrimonial del arrendador adquirida y ejercida como derecho con anterioridad a la entrada en vigor del nuevo régimen contractual.

Por otro lado, el régimen de contención de rentas se flexibilizaba en los contratos de alquiler de viviendas de obra nueva y en los que resultan de un proceso de gran rehabilitación, en cuyo caso el incremento de precio que las partes han considerado de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas se podía llegar a fijar en un máximo del 20%.

Esta regla pretendía contrarrestar el posible desincentivo que el régimen ordinario de contención de rentas puede producir en la promoción de viviendas nuevas o rehabilitadas con destino al mercado libre de alquiler.

La regla se aplicaba durante los primeros cinco años contados desde de la certificación de final de obra. En los contratos concluidos después de este periodo ya les serian aplicables, si todavía perduraba el régimen especial de contención de rentas, las dos reglas precedentes.

Las tres reglas mencionadas se complementaban con normas que articulaban la posibilidad de actualizar anualmente la renta si así se pacta (en este caso, se estará al índice de garantía de competitividad), convenir la asunción de gastos generales y de servicios individuales para el arrendatario, y de repercutirle el coste de la realización de obras de mejora realizadas después del plazo legal mínimo de duración del contrato, elevando su renta anual incluso por encima del límite fijado por la regla general.

El Decreto ley introducía en su parte final una disposición específica de naturaleza procesal, derivada necesariamente de las particularidades de la regulación sustantiva, que trasladaba al ámbito del juicio verbal las disputas entre las partes contractuales sobre el importe de la renta y la eventual pretensión de reembolso de los excesos percibidos por la parte arrendadora en los contratos sujetos al régimen especial de contención de rentas.

 

 

 

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