Cambio de titularidad en el Registro

Una consulta frecuente en el servicio de Atención a los Consumidores del Colegio de Registradores se refiere a la necesidad o no de cambiar la titularidad  para que en el Registro de la Propiedad aparezca a nombre de los dos miembros de una pareja la vivienda que uno de ellos compró, pero en la que residen ambos y cuya hipoteca abonan entre los dos.

Si en el momento de la adquisición de la vivienda la pareja no estaba todavía casada, en el Registro de la Propiedad va a aparecer como propietario únicamente aquel que intervino como comprador en la escritura pública de compraventa. Si con posterioridad quiere que su pareja sea cotitular del derecho, será necesario cambiar la titularidad en el Registro a través de un negocio jurídico adecuado para la transmisión de la propiedad, como puede ser, por ejemplo, la compraventa de una parte indivisa del piso, o la donación.

En ambos casos, es necesario otorgar escritura pública y pagar los impuestos correspondientes.

Hipoteca

Si se contrata un préstamo hipotecario para pagar la vivienda hay que diferenciar los siguientes supuestos:

  • Si la pareja no se casa o lo hace en régimen de separación de bienes después de la compra de la vivienda, y antes de concluir la amortización del préstamo, la vivienda es de propiedad exclusiva del cónyuge adquirente. Si el pago de las cuotas del préstamo se hace con fondos de ambos, en la práctica el no propietario está realizando un pago de deuda ajena, y puede reclamar del otro lo que hubiese pagado. Para compensar estas cantidades, los cónyuges pueden acordar la adjudicación de una parte indivisa de la vivienda, a través de una dación en pago, que debe formalizarse en escritura pública.
  • Si la pareja se casa en régimen de gananciales después de la compraventa y antes de concluir el pago del préstamo hipotecario, el Código Civil establece una regla general y una excepción:
    • La regla general es que los bienes comprados a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad conyugal tendrán carácter privativo, aunque la totalidad o parte del precio aplazado se satisfaga con dinero ganancial. La parte del precio pagada con dinero ganancial es un crédito que se liquidará al disolverse la sociedad de gananciales por fallecimiento o divorcio.
    • La excepción se aplica cuando la vivienda adquirida se destina a vivienda familiar, en cuyo caso si el precio es en parte ganancial y en parte privativo, la propiedad corresponderá pro indiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas.

Casados en régimen de gananciales

Si en el momento de la adquisición de la vivienda la pareja ya estaba casada en régimen de gananciales, aunque sólo comparezca uno de los cónyuges ante notario para formalizar la compraventa, la vivienda será ganancial (si así lo declara el comprador) o presuntivamente ganancial (si no dice nada). En ambos casos figurará inscrita sólo a nombre del cónyuge comprador pero con carácter ganancial o presuntivamente ganancial, de forma que la venta futura de la vivienda sólo será posible con el consentimiento de ambos cónyuges.

Se exceptúa el caso de que la compra la realizase el cónyuge adquirente pagando la entrada con dinero privativo (p.ej. procedente de una herencia), en cuyo caso la vivienda será privativa en la parte proporcional. Si se destina a vivienda familiar se aplica la regla especial ya expuesta. En caso contrario, los bienes adquiridos por uno de los cónyuges por precio aplazado, constante la sociedad conyugal, tendrán naturaleza ganancial si el primer desembolso tuviera tal carácter, aunque los plazos restantes se satisfagan con dinero privativo. Si el primer desembolso tuviere carácter privativo, el bien será de esta naturaleza.

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