Adjudicación por cantidades que superan los límites garantizados por la hipoteca. Por Juan Carlos Casas Rojo

adjudicaciónEn el ámbito de los procedimientos judiciales, y en particular en la ejecución judicial hipotecaria, la calificación registral desempeña también un papel esencial en la defensa del/los titulares registrales. En tal sentido nos fijamos en la Sentencia de 23 de noviembre de 2017 del Juzgado de Primera Instancia nº 32 de Madrid, que subraya esta importante función, en un caso en que presentado en el Registro un testimonio de auto de adjudicación hipotecaria y mandamiento de cancelación de cargas, la registradora suspendió la práctica de los asientos al no haberse puesto a disposición de los ulteriores acreedores el exceso producido en la adjudicación respecto de los intereses amparados por la garantía inscrita.

Dicha calificación fue impugnada directamente en vía jurisdiccional por la adjudicataria, aduciendo que los límites de responsabilidad hipotecaria solo se deben respetar si la finca hipotecada se la adjudica un tercero pero no si se la adjudica el propio acreedor en pago de la deuda o por el importe total de su crédito.

La defensa de la registradora entendió que tal diferenciación entre adjudicación por un tercero y adjudicación por el acreedor no tiene justificación normativa pues la única diferenciación que contempla la norma específicamente aplicable -el art. 692.1. LEC- es la de que el bien pertenezca al deudor o a un tercero titular del bien hipotecado.

La sentencia desestima la demanda, y confirma en todos sus extremos la calificación registral.

En tal sentido, señala que “La fijación en el contrato de préstamo hipotecario de unos límites máximos de responsabilidad de la finca hipotecada por cada uno de los conceptos del crédito (principal, intereses, costas y gastos), bien legales (art. 114 LH con relación a los intereses) o pactados, viene impuesta por el principio de especialidad hipotecaria (art.12 LH), y tiene por finalidad determinar, en favor de terceros que adquieran algún derecho sobre la finca hipotecada (acreedor posterior, tercer poseedor, etc.), las responsabilidades máximas a las que está afecta la finca por la hipoteca. Esos límites no atañen al deudor, que responde ilimitadamente del cumplimiento de la obligación garantizada por la hipoteca (art. 105 LH), pero indudablemente deben ser escrupulosamente respetados ante la presencia de acreedores con derecho inscrito con posterioridad a la hipoteca, y ello independientemente que la finca se la adjudique un tercero o el propio acreedor en compensación de la deuda, compensación que (art. 1156 CC), es una forma de extinción de obligaciones, al igual que el pago. Como es lógico, la tutela del derecho de esos acreedores posteriores no puede depender de que la finca hipotecada se la adjudique o no un tercero. Los límites de responsabilidad hipotecaria se deben respetar siempre y en todo caso”.

“En este sentido, el apartado 1 del art. 692 LEC es claro y sólo cabe ignorar esos límites de responsabilidad cuando estén satisfechos los acreedores posteriores o cuando el propietario del bien hipotecado sea el propio deudor porque, como antes se dijo, responde ilimitadamente del pago de la deuda”. Congruentemente con dicho precepto el registrador ha de comprobar si el título recoge y cumple los extremos recogidos en el art. 132 LH.

“En el presente caso existe un acreedor con derecho inscrito con posterioridad a la hipoteca (anotación de embargo a favor de la TGSS), por lo que el registrador debe supeditar el acceso al Registro de la Propiedad de la adjudicación y de la cancelación de cargas a que se respeten los límites de responsabilidad, lo que es obvio que no sucede mientras que la sociedad demandante no consigne en el Juzgado a disposición de los acreedores posteriores la diferencia que existe en su contra entre el importe de la adjudicación y lo garantizado por la hipoteca de modo individualizado por cada concepto del crédito”.

Juan Carlos Casas Rojo es registrador de la propiedad 

*Artículo publicado en la revista Registradores

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